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フラット35と民間の金融機関の住宅ローンの違いは?いちから知りたいフラット35の基礎知識

フラット35と民間の金融機関の住宅ローンの違いは?いちから知りたいフラット35の基礎知識

住宅ローンについて調べていると、よく見かけるのが「フラット35」という言葉です。フラット35とは、住宅金融支援機構が銀行など民間の金融機関と共同で販売している住宅ローンのことで、申し込みは民間の金融機関で行います。民間の金融機関よりも融資の審査基準が緩く、長期固定金利を利用できるといった特徴のある住宅ローンです。このコラムでは、フラット35のしくみや、どんな方に適しているかなどを詳しく解説します。

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している住宅ローンです。住宅金融支援機構とは、国土交通省住宅局と財務省が管轄する独立行政法人で、国民の住生活向上のための貢献を目指している機関であり、利益を目的としていません。そのため、民間の金融機関が販売する住宅ローンよりも金利が低いなど、民間の金融機関とは特徴が異なります。

・フラット35は長期間の全期間固定金利型の住宅ローン

住宅金融支援機構のフラット35は、民間の金融機関が窓口となり販売を行っている住宅ローンです。特徴は、最長35年間という長期に渡って金利が変わらない、35年全期間固定金利型の住宅ローンという点にあります。返済開始から終了まで金利が変わらないため、返済計画と合わせて長期的なライフプランが立てやすくなります。また、環境に配慮した住宅など、一定の基準をクリアする住宅の場合には、金利が一部軽減されるフラット35Sが利用できます。

フラット35を利用したい場合は、民間の金融機関にて「フラット35を利用したい」旨を伝え、申し込みを行います。申し込み時の提出書類や融資手数料、融資金利は金融機関によって変わる点に注意しましょう。

・フラット35を利用するための要件について

フラット35を利用するためには、申込者と住宅、それぞれが定められた要件を満たしている必要があります。

【フラット35の申込者の要件】

・申し込み時の年齢が満70歳未満の方(ただし、親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上でも申し込み可能)

・日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方

・申込前年度の年収400万円未満の場合は、すべての借り入れに関して年収に占める年間の合計返済額が30%以下であること

・申込前年度の年収400万円以上の場合は、すべての借り入れに関して年収に占める年間の合計返済額が35%以下であること

・借り入れの対象となる住宅または敷地を申込者とその他の人が共有する場合には、申込者が共有持分を持つこと

【住宅の要件】

・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること

・住宅の床面積が戸建ての場合で70㎡以上、マンションでは30㎡以上あること

・木造の一戸建てまたは連続建ての住宅

【その他の要件】

フラット35を利用する場合、借入額は100万円以上8,000万円以下で、かつ建設費または購入した金額以内までと定められています。土地を取得するための費用も借り入れする場合は、土地取得費用も含む金額になります。借入期間は、申込者または連帯債務者が60歳未満なら15年以上、申込者または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上と定められています。

また、民間金融機関の住宅ローンでは、申込者の勤続年数や雇用形態などの条件が設けられていることもありますが、フラット35にはこれらの条件はありません。

・フラット35は金融機関と融資率によって金利が変わる

フラット35の申し込みは、民間金融機関で行います。地方銀行から大手銀行、ネットバンク、住宅ローンを専門に扱うモーゲージバンクなどでも申し込み可能です。同じフラット35という商品名でも、金融機関によって金利が異なる点に注意しましょう。

また、フラット35と民間の金融機関の住宅ローンを組み合わせた「フラット35パッケージ」を販売する金融機関もあります。フラット35パッケージとは、全期間固定金利型のフラット35と、固定金利期間選択型・変動金利型の住宅ローンを組み合わせた商品です。

フラット35には、融資額が住宅取得額(融資率)の9割を超えると、融資率が9割以下のときよりも金利が高くなるという仕組みがあります。融資率が9割を超えないよう、自己資金を用意できれば、9割を超えたときよりも低い金利でローンを申し込めるわけです。

しかし、自己資金が用意できないこともあるでしょう。そのようなときにフラット35パッケージを利用して、9割をフラット35で借り入れて残り1割を固定金利期間選択型にする、8割をフラット35で借り入れて残り2割を変動金利型にするなど工夫すると、フラット35の金利を抑えることができます。

 

融資率9割超のとき、フラット35パッケージの金利が低くなる理由

・フラット35を利用しても、すまい給付金は受けられる?

フラット35の利用者もすまい給付金は受けられます。住宅ローンを利用した場合の給付の要件は次の通りです。

【すまい給付金:建物の要件】

・住宅の床面積が50㎡以上

・施工中に第三者の現場検査を受け、一定の品質が確認されている

【すまい給付金:住宅ローンの要件】

・すまい給付金の受給者自らが居住する住宅の取得のための住宅ローンであること

・返済期間が5年以上の住宅ローンであること

・親族や知人などではなく、金融機関から借り入れた住宅ローンであること

フラット35を利用して住宅を取得した方は、申込者の収入が一定以下で、住宅の床面積が50㎡以上かつ一定の品質が認められた住宅であれば、すまい給付金を受け取れます。

フラット35の特徴

フラット35と民間金融機関の住宅ローンには、いくつかの違いがあります。それぞれの特徴を理解した上で、どちらを利用するのかを検討しましょう。

・民間の住宅ローンに比べて金利が低い

フラット35は金利が高くなりがちな全期間固定金利型でありながら、民間金融機関の住宅ローンに比べて金利が低いのが特徴です。住宅ローンの金利は、変動型金利が最も低く、全期間固定金利型が最も高いのが一般的で、民間の金融機関独自の住宅ローンでは、35年もの長期に渡る全期間固定金利型の住宅ローンはほとんどありません。

・フラット35とフラット35以外の民間の金融機関が提供する住宅ローンの違い

フラット35では、全期間固定金利型の住宅ローンのみの取り扱いになりますが、民間金融機関の住宅ローンでは金利の型を選べるのが一般的です。民間金融機関の金利のタイプには、フラット35と同じ全期間固定金利型と、申込時に定めた固定期間中は金利が変わらない固定金利期間選択型、1年に2回金利が見直される変動金利型の3種類があります。

そのほか、申込時の審査の基準にも違いがあります。フラット35では、「借り入れする住宅ローンと現在のその他のローンの年間合計返済額が年収に占める割合」が審査の基準になります。一方で、民間金融機関の場合には、年収と返済の割合だけでなく、勤続年数や雇用形態など、収入の安定度など、より多くの条件が審査の基準に含まれます。

また、住宅ローンの契約者が亡くなった際などに、住宅ローンの残額を保険金で支払う「団体信用生命保険」については、民間金融機関は加入を必須としているのに対し、フラット35では団体信用生命保険への加入は契約者の意思にゆだねられます。

繰り上げ返済の方法や条件の違いにも注意しましょう。フラット35では、繰り上げ返済を行う1ヵ月前にインターネットまたは金融機関の窓口で繰り上げ返済の申し込みを行う必要があります。また、返済額にも基準があり、フラット35の利用者向けのインターネットサービス「住・My Note」から繰り上げ返済を行う場合は返済額10万円以上、窓口から申し込む場合には返済額100万円以上に設定しなければなりません。

・フラット35の元利均等返済と元金均等返済について

フラット35では、民間金融機関の住宅ローンと同様に、住宅ローンを返済する方法として元利均等返済と元金均等返済のどちらかを選択できます。

【元利均等返済とは】

元利均等返済とは、毎月の返済支払額が一定額になる返済方法です。元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定になるため、返済計画が立てやすく、後述する元金均等返済に比べ、返済開始当初の返済額が低いのが特徴です。

元利均等返済では毎月の返済額は一定ですが、返済を重ねるごとに元金と利息の割合が変化します。借り入れ当初は、返済額に含まれる利息が元金よりも大きく、完済が近づくと利息の割合が小さくなります。

【元金均等返済とは】

元金均等返済とは、毎月の返済額に占める元金の額が一定になる返済方法です。借入当初から返済終了まで、毎月の返済額に占める元金が変わらないため、返済期間後半よりも、返済当初の返済額のほうが高額になります。返済が進むにつれて、毎月の返済額に占める利息額が少なくなっていくのが特徴です。

元利均等返済と元金均等返済元利均等返済と元金均等返済

【元利均等返済と元金均等返済では返済総額が変わる】

元利均等返済と元金均等返済では前述のような違いがあるため、借入額と借入期間、金利が同額の住宅ローンを申し込んだとしても、返済総額が異なります。返済当初から一定の元金を支払う元金均等返済は、毎月一定額の返済を行う元利均等返済よりもローン残高の減少が速いことから、元利均等返済よりも返済総額が低くなります。

ミニコラム:市場金利の推移と現在の状況について

住宅ローンを申し込む際、気になるのが今後の市場金利の推移です。全期間固定金利型のフラット35に申し込むと、将来的に、市場金利が大きく下がった際、変動金利型よりも支払利息が大きくなります。

反対に、フラット35に申し込んだ後に市場金利が大きく上昇した場合は、全期間固定金利型のフラット35よりも、変動金利を選択していた場合の方が、支払利息が大きくなります。

住宅ローンを申し込む際には、現在の市場金利の動向を理解する必要があります。

2019年12月時点の団体信用生命保険付きフラット35の最頻金利は、約1.21%でした。2011年の金利は2.5%から3.0%の間で推移していたことを考えると、現在の金利は以前よりとても低いことがわかります。さらに過去にさかのぼると、1990年前後の民間金融機関の住宅ローン金利は、7%~8.5%でした。

市場金利が低いと、金融機関に預金しても利子が期待できないというデメリットがありますが、長期間固定金利のローンの申し込みには有利と考えられています。

フラット35には買取型と保証型の2パターンがある

フラット35には、大きく分けて買取型と保証型の2つがあります。

・フラット35の買取型とは

買取型とは、住宅金融支援機構が民間金融機関から住宅ローンの債権を買い取る方法です。買取型のフラット35を販売する民間金融機関は330機関あり、「フラット35」というと、多くの金融機関でこちらの買取型を指します。

・フラット35の保証型とは

保証型とは、民間金融機関が提供する住宅ローンに住宅金融支援機構が住宅融資保険をかけて、返済できなくなった場合にその保険金で残りのローンを支払う方法です。保証型のフラット35を販売する金融機関はごく一部で、買取型よりも金利が低いという特徴を持ちます。

また、保証型の団体信用生命保険(詳しくは後述します)は、民間金融機関が提供するものに加入します。フラット35の新機構団体信用生命保険には加入できません。借り入れの要件はフラット35と同様です。ただし、借入額や借入期間は取り扱う民間金融機関によって異なります。

フラット35の団体信用生命保険

続いて、フラット35の団体信用生命保険はどのようなものなのか、詳しく見ていきましょう。

・団体信用生命保険とは

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が亡くなるなど万が一の際に、残っている住宅ローンの残債を保険金で支払うための生命保険のことです。保険料は住宅ローン金利に含まれており、毎月の返済に反映します。団体信用生命保険は、生命保険であることから、民間の金融機関の住宅ローンでも、フラット35でも、加入の際には申込者の健康状態を告知する必要があります。

民間の金融機関ではほとんどの場合団体信用生命保険への加入が必須となりますが、フラット35では、団体信用生命保険への加入は任意となっており、加入せずにローンの申し込みを行うことも可能です。フラット35には、加入者の万が一(死亡・所定の高度障害状態)の際に保険金が支払われる機構団体信用生命保険制度と、それに加えてがん、急性心筋梗塞、脳卒中の3大疾病が原因で所定の状態になった際にも保険金が支払われる3大疾病付機構団体信用生命保険制度があります。

フラット35の機構団体信用生命保険制度は、健康状態の告知日において満15歳以上、満70歳未満が保険加入の対象で、保障は最長満80歳まで継続します。夫婦のどちらかが連帯債務者である場合には、「夫婦連生団信(デュエット)」に夫婦で加入することもできます。

2017年9月の申し込みまでは、フラット35の団体信用生命保険の保険料は、月々の住宅ローンの返済とは別に特約料を年払いで支払う必要がありました。2017年10月1日以後に申し込んだ場合、団体信用生命保険加入に必要な経費金利に含まれるようになり、月々の返済に団体信用生命保険の保険料も含まれるようになっています。

・3大疾病にも対応

前述のとおり、3大疾病付機構団体信用生命保険に加入していれば、契約者の死亡時だけでなく、「がん」と診断された場合や、「急性心筋梗塞」・「脳卒中」を発病し60日以上所定の状態が継続したと診断された場合にも、保険金が支払われます。

・金利について

団体信用生命保険に加入しない場合は、加入した場合よりも金利が0.2%低くなります。夫婦連生団信(デュエット)に加入する場合には、団体信用生命保険付きフラット35よりも金利が0.18%高くなります。

団体信用生命保険に加入する場合、加入しない場合

・健康に不安がある場合、団体信用生命保険はどうしたらいいの?

前述の通り、団体信用生命保険には健康状態の告知義務があります。健康状態によっては、団体信用生命保険への加入が難しい場合もありますし、既往症などを正しく告知しなかった場合、「告知義務違反」となって、万が一のときに保障を受けられない可能性も考えられます。告知は正しく行わなければなりません。健康状態を理由に団体信用生命保険に加入できなかったとしても、フラット35への申し込みは可能です。

団体信用生命保険への加入を行わない、あるいは健康上の理由からに団体信用生命保険に加入できない場合は、民間の生命保険商品などを利用したり、貯蓄を十分にしたりしておくなど、リスクへの備えを行っておく必要があります。

フラット35の種類

フラット35には、実はさまざまなプランがあります。各プランの内容について説明します。

・フラット35S

フラット35Sは、フラット35の申込者が省エネルギー性や耐震性を有する高性能な住宅を取得する場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度です。2020年3月31日までにフラット35を申し込むと、借入当初5年間または10年間、金利が0.25%引き下げられます。

・フラット35子育て支援型・地域活性型

若年子育て世帯の住宅取得や、3世帯同居のための住宅取得を対象とした制度です。子育て支援や地域活性化に積極的な地方公共団体と連携して、フラット35の金利を一定期間引き下げるとともに補助金の交付などがセットになっている制度です。子育て支援型・地域活性型では、フラット35に申し込むと借入当初5年間の金利が0.25%引き下げられます。

・フラット35リノベ、リフォーム一体型

中古住宅の取得とともに、リノベーションやリフォームを行う場合のフラット35です。中古住宅取得と性能向上リフォームのセットで対象になるフラット35リノベでは、2020年3月31日までの申し込みで借入時の金利が0.5%引き下げられます。

フラット35リフォーム一体型では、リフォーム後の住宅がフラット35Sの技術基準に適合する場合、フラット35Sを申し込むことも可能です。

・フラット20、フラット50

借入期間が20年以下のものがフラット20、長期優良住宅を対象とした最長50年の全期間固定金利型の住宅ローンがフラット50です。借入期間が20年以下のフラット20では、フラット35よりも金利が低くなります。長期優良住宅を対象としたフラット50では、返済の途中で物件を売却したくなった時、その物件を購入する方にフラット50の債務を引き継ぐことができます。また、フラット35やフラット20との併用も可能です。

フラット35の収入合算と親子リレーローン

夫婦や親子で住宅ローンを借りる場合、夫婦や親子それぞれが返済を行う「ペアローン」や夫婦や親子で収入を合わせて借入額を増やせる「収入合算」、親子でローンの支払いを引き継ぐ「親子リレーローン」の3つのパターンが利用できます。

・フラット35にペアローンはない

ペアローンとは、ひとつの住宅に対して夫婦や親子が別々に住宅ローンを組み、返済を行うローンのことです。住宅ローン控除も各人が受けられます。ペアローンで住宅ローンを組む場合、ローンの申込者は同居していることが条件となります。ペアローンでは契約が複数になるため、契約の際の印紙代や登記費用、団体信用生命保険への加入も契約者ごとに必要になります。

民間金融機関で取り扱いのあるペアローンですが、フラット35にはありません。フラット35では、夫婦や親子の収入を合算して借入額を増やせる収入合算を利用できます。

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・フラット35で収入合算ができるのはどんなとき?

収入合算できるのは、次の4つの要件をすべて満たす方に限られます。

  1. 住宅ローンの申込者の直系親族(申し込み本人の父母・祖父母、配偶者の父母・祖父母、子・孫とその配偶者)、婚約者、内縁関係にある方
  2. 申込時の年齢が70歳未満
  3. 住宅ローンの申込者と同居する方
  4. 連帯債務者となる方(1名)

 

※ 親族が居住するための住宅の場合は、借り入れの対象となる住宅に入居される方も収入合算できます。

※ セカンドハウス・親族が居住するための住宅の場合は、申込み者と収入を合算する方が同居する必要のない場合があります。

※ 申込者が居住するための住宅の場合の親子リレー返済の後継者にはこの要件は必要ありません。ただし、取扱金融機関によって取り扱いが異なる場合があります。

収入合算できる金額は、収入合算する方の年収の全額まで可能です。ただし、収入合算額が収入合算する方の年収の50%を超える場合には、借入期間が短くなることもあります。収入合算を行った場合、合算者の年齢や合算額が影響することもあるため、借入期間は35年とは限りません。

・親子リレーローン

親子リレーローンとは、親から子にローンが引き継がれる長期間の住宅ローンのことです。親子リレー返済の場合、返済の後継者には3つの要件が求められます。まず、返済の後継者は住宅ローン申込者(親)の直系卑属(子)、またはその配偶者で定期的に収入があり、申込時の年齢が満70歳未満で、連帯債務者になれる方に限られます。

フラット35のメリットとデメリット

ここからは、フラット35のメリットとデメリットについて解説します。メリットとデメリットをよく比較して、自分に合った住宅ローンを選びましょう。

・フラット35のメリット

フラット35のメリットは、返済終了までずっと金利が変わらないため、返済計画と同時にライフプランが立てやすい点にあります。同じフラット35でも、フラット35Sや子育て支援型など、金利優遇が受けられるプランがあるのも利点です。保証人が不要で、住宅ローン審査の際に勤続年数や雇用形態が影響しない、団体信用生命保険の加入が任意という点もメリットといえるでしょう。

・フラット35のデメリット

フラット35には、全期間固定金利型のプランしかありません。そのため、フラット35を申し込む際に、気を付けたいのが市場金利の動向です。借入期間中に、市場金利が大きく下がると民間金融機関の変動金利型の住宅ローンよりも金利が高くなることもあります。金利の動向に柔軟に対応できない点は、デメリットといえるでしょう。

ただし、フラット35に申し込んだ後、市場金利が大きく上がったときにはフラット35のほうが変動金利型よりも有利になることもあります。フラット35における金利は、金利動向をしっかりと理解していることが必要です。

・フラット35が向いている人

子どもが小さい家庭や今後家族が増える予定があるなど、長期間に渡るマネープランを立てる必要がある方は、金利がずっと変わらないフラット35であれば、家計の計算がわかりやすく感じるでしょう。今後の金利上昇によるリスクに備えたい方も、フラット35に向いています。これから金利が上昇した場合、変動金利では返済負担が大きくなってしまうかもしれません。

また、自営業で民間金融機関の審査に不安がある方、既往症があり団体信用生命保険に加入できない方も、フラット35ならローンを利用できる可能性があります。

このように、民間金融機関では審査に通りづらいとされる、転職したばかりの方も、フラット35なら借り入れできる可能性が高くなります。また、変動金利型を選択すると、市場金利の変動によって返済額が大きく増えるのではないかと不安に感じてしまう方も、ずっと金利が変わらないフラット35なら安心です。

フラット35を借りる金融機関の選び方

フラット35は民間金融機関で申し込みます。申し込む金融機関によって金利や内容に若干の違いがあるため、フラット35を申し込む際には複数の金融機関を比較してみましょう。

・フラット35は借り入れする金融機関で内容が異なる

フラット35は、借り入れを申し込む金融機関によって金利や手数料が異なります。複数の金融機関を比較する際には、金利や手数料だけでなく、利用しやすい金融機関かどうかという視点も大切です。給与振込口座がある金融機関や、通いやすい金融機関、取引のあるネットバンクなどを使いやすさという点で比較して、自分に合った金融機関を選択しましょう。

・自己資金あり・なしで変わる金利

金融機関によっては、自己資金の有無や自己資金の割合で金利が低くなるプランを用意していることもあります。フラット35と金融機関独自のローンを組み合わせて、自己資金なしの場合でも金利を抑えられるフラット35パッケージも、金融機関によって内容が変わります。

フラット35の手続きの流れ

フラット35を申し込む金融機関が決まったら、フラット35を申し込み、手続きを開始しましょう。

・手続きに必要なもの


金融機関に提出する書類

 フラット35の借入申込

フラット35借入申込書

住宅取得以外の借り入れ内容に関する申出書

所得を証明する書類

特別徴収税額の通知書
住民税納税通知書
住民税課税証明書等の公的収入証明書
納税証明書及び確定申告書(給与所得者以外)
建設費の確認書類 工事請負契約書など建築費が明記された書類
土地の売買契約書など土地取得費の確認書類(土地代も借入金に含む場合)土地の売買契約書など土地取得費の確認書類
(土地代も借入金に含む場合)
土地の登記事項証明書

・借り入れまでの流れ

フラット35を取り扱う金融機関で借り入れの申し込みを行うと、借り入れできるか審査が行われます。申し込みから1~2週間後に審査結果が届き、無事に審査を通ったら、検査機関に住宅の設計検査の申請を行います。設計が検査に合格した後いよいよ着工です。

着工後、工事の途中で再び検査機関に中間現場検査の申請を行います。住宅が完成した後は、検査機関に竣工現場検査の申請を行ってください。この検査に合格すると、適合証明書が交付されます。

検査機関から交付された適合証明書を申し込んだ金融機関に提出しましょう。ここで、金融機関との借り入れの契約が行われます。同時に建物や土地の抵当権の設定手続きや火災保険の加入手続きを行います。

・繰り上げ返済・一括について

フラット35では繰り上げ返済・一括返済が可能です。返済期間中にローン残額の一部を繰り上げて返済する場合には、繰り上げ返済を行う1ヵ月前までに金融機関に繰り上げ返済を申し込みます。この場合、繰り上げて返済できる額は100万円以上で、繰り上げ返済日は月々の返済日と決められています。

ボーナス返済を利用中で、繰り上げ返済によって借入期間を短縮したい場合には、ボーナス返済月が変わらないように月々の返済額の6ヵ月分と、ボーナス払い1回分も含めて入金してください。

フラット35を利用中の方がローンの借入残高の照会などを行えるウェブサイト「住・My Note」を利用して、繰り上げ返済の申し込みも行えます。金融機関に足を運ぶ必要もなく、インターネット上で申し込めるため便利です。こちらの場合、繰り上げ返済の額は10万円以上から利用できます。

一部繰り上げ返済を金融機関で申し込んだときと、住・My Noteを利用したとき、どちらの場合でも、繰り上げ返済の手数料はかかりません。

ローン残高の全部を一括で繰り上げる一括返済を行う場合には、返済を行う1ヵ月前までに金融機関に申し出ます。一括返済を行うと、その後支払う予定だった金利分を支払う必要がなくなり、返済総額が変わりますので、申し出の際には返済額を確認しましょう。一括返済の場合も、一部繰り上げ返済と同じく手数料はかかりません。

まとめ

フラット35は住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して販売する住宅ローンで、民間金融機関に比べて金利が低く、審査も通りやすいという特徴があります。また、フラット35にはさまざまなタイプがあります。金利優遇のあるフラット35Sやフラット35子育て支援型に当てはまるかどうか、申し込み時に金融機関に尋ねてみてはいかがでしょうか。

フラット35の借り入れの申し込みは、民間の金融機関で行います。住宅ローンをフラット35にしたい場合には、金融機関の窓口などで詳しい話を聞いてみましょう。

監修者情報

荒木 千秋(あらき ちあき)

監修者プロフィール

ファイナンシャルプランナー 荒木 千秋(あらき ちあき)

荒木FP事務所代表 ファイナンシャルプランナー

AFP 2級FP技能士

大阪電気通信大学特任講師として、主にFP・金融関連の授業を担当。

専門は、金融経済教育、金融リテラシー。

三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行(現三菱UFJ銀行)に勤務したのち独立。

現在は独立系FPとして、執筆・講演など幅広く活躍中。

著書に『「不安なのにな〜にもしてない」女子のお金入門(講談社)』がある。

 

荒木FP事務所ホームページ

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