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【13年に延長!】住宅ローン控除(減税)とはどんなもの?控除額や対象になる住宅などを詳しく解説します!

【13年に延長!】住宅ローン控除(減税)とはどんなもの?控除額や対象になる住宅などを詳しく解説します!

住宅ローン控除とは、マイホームを住宅ローンで購入した場合において、税金の控除が受けられる制度です。消費税が10%に引上げられた2019年10月1日以降は、消費税の負担軽減策の一環として、住宅ローン控除の適用期間が10年から13年へと一時的に延長されています。今後マイホーム購入を検討される人は、変更事項を含めて制度をきちんと理解して活用したいところです。

この記事では、まず「住宅ローン控除とはどんな制度か?」といった基本的な内容について解説しています。さらに、「パートやアルバイトの場合、住宅ローン控除はどうなるのか?」「育休中に住宅ローン控除は受けられるの?」「夫婦でローンを組む場合の注意点は?」など、具体的なケースも踏まえながら、住宅ローン控除の活用法について詳しく説明していきます。

住宅ローン控除(減税)とはどんな制度なの?

・住宅ローン控除(減税)とは

一般的には住宅ローン控除、または住宅ローン減税などと呼ばれていますが、正式には「住宅借入金等特別控除」という名称の制度です。

マイホーム購入の際に、返済期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、年末時点の住宅ローン残高に応じて所得税が控除されます。上限金額は年間40万円までで、所得税から控除しきれない場合、一定額(最高13万6,500円)まで住民税からも控除が可能です。

これを住宅ローン控除(減税)といい、一定の条件を満たした新築、中古のマイホームを購入したときや、住居の増改築等を行った場合にも利用することができます。

税金の「控除」は、「所得控除」と「税額控除」に分類されます。

「所得控除」とは、税金の計算の基になる課税所得を算出する際に、所得から一定の金額を控除することです。所得控除の金額が多いほど、税金の計算のベースとなる課税所得の金額が引き下げられるため、税金の負担が軽減されることになります。

「税額控除」とは、課税所得を基に算出された税金の金額から、一定の金額を控除するものをいい、住宅ローン控除は「税額控除」にあたります。

住宅ローン減税は税額控除

なお、住宅ローン控除を利用する場合、初年度分は、必ず確定申告をしなければいけません。会社員など、通常は勤務先で年末調整を受けている方も、住宅ローン控除の利用を希望する場合は、入居した年の翌年の確定申告が必要になります。初年度分の確定申告を行えば、次年度分以後は年末調整で控除を受けることができます。

・住宅ローン控除で、税金はどのように戻ってくるの?

会社員などの給与所得者の場合、源泉徴収によって毎月の給与から所得税が天引きされています。ただし、この税金の額には、住宅ローン控除は反映されていません。そこで、確定申告の際に住宅ローン控除利用後の税金額を申告することで、源泉徴収で払いすぎた税金分を還付してもらうという流れになります。

なお、個人事業主の場合には、確定申告をする際に住宅ローン控除分を反映して申告することで、所得税を減らすことができます。

なお、個人事業主の場合は、確定申告の際に所得税の納税額が決まります。確定申告で所得税額を算出する際に、住宅ローン控除が適用され、納める所得税の金額が少なくなります。

また、所得税で引き切れない場合には、さらに住民税から引かれることになります。住民税を徴収する市区町村が、税務署や勤務先から住宅ローン控除の情報を受けとっているため、この場合特別な手続きをする必要なく、控除を受けることができます。
なお、所得税はその年の金額から、住民税は翌年納める住民税の金額から控除されることになります。

・住宅ローン控除額はどのように決まるの?

住宅ローン控除による控除額は、年末時点の住宅ローンの残高を基準に算出されます。計算式は
「年末時点の住宅ローン残高×1%」です。

たとえば、住宅ローンの残高が3,000万円の場合、その1%にあたる30万円が住宅ローン控除の金額になります。

控除を受けられるのは最長10年間。ただし、2019年10月からの消費税増税を受け、期間限定で13年間に延長されています(※詳しくは後ほど説明します)。
控除額の上限は年間40万円までとなりますが、長期にわたり良好な状態で使用できるような措置が講じられた「認定長期優良住宅」や、二酸化炭素の排出を抑制する措置が講じられた「低炭素建築物」などの条件を満たせば、最大年間50万円の控除を受けることができます。

このように控除額には上限が設定されているため、仮に年末の住宅ローン残高が6,000万円あったとしても、6,000万円×1%=60万円が控除されるわけではなく、年間の最大控除額である40万円(認定長期優良住宅などは50万円)が控除額となります。

住宅ローン控除可能額の計算例(年間)

なお、中古住宅を個人売買によって入手した場合、消費税が課されることがありません。その場合、住宅ローン控除額の上限は最大年20万円となります。

・所得税・住民税はいくらまで減税できる?

住宅ローン控除の所得税からの減税額の上限は、40万円(認定長期優良住宅などは50万円)になります。
所得税から引ききれなかった金額は住民税からも控除を行うことができます。

住民税から控除できる額

それぞれ①②にいずれか小さい額が適用されます。

<平成26年3月までに入居した方>
① 前年分の所得税の課税総所得金額等の5%(最高9万7,500円)
② 前年分の住宅ローン控除可能額のうち、所得税から控除しきれなかった額

<平成26年4月から令和3年12月までに入居した方>
① 前年分の所得税の課税総所得金額等の7%(最高13万6,500円)
② 前年分の住宅ローン控除可能額のうち、所得税から控除しきれなかった額
※ただし、住宅の対価の額または費用の額に含まれる消費税等の税率が8%または10%の場合に限る

たとえば、以下のようなケースの場合、控除される税額はいくらになるかを考えてみましょう。

<令和元年に入居>
・年末の住宅ローン残高/3,000万円
・住宅ローン控除額/30万円
・納めるべき所得税/8万円、住民税/18万円

この場合、所得税の8万円はそのまま全額差し引くことが可能です。残りの控除可能額は22万円となり、住民税18万円からさらに税金を差し引くことができるわけですが、この場合、18万円すべてを差し引けるわけではありません。

住民税から差し引ける金額には、13万6,500円という上限が設けられています。そのため、4万3,500円が最終的に納める税額ということになります。このように、どれだけ住宅ローン控除可能額が大きくても、すべてが控除されるわけではないのです。

住宅ローン控除可能額の計算例(年間)

住宅ローン控除を活用する際に注意すべきことは?

住宅ローン控除は、所得税・住民税の支払金額が多い方ほど減税される金額が大きくなる制度です。

住宅ローン控除可能額が最大となるのは、年末残高が4,000万円あるときで、前述のような「認定長期優良住宅」や「低炭素建築物」などの条件を満たせば最大5,000万円となります。

注意が必要なのは、住宅ローン控除はあくまで所得税を減額する制度であり、収入によっては控除を使い切れない可能性があることです。特に住宅購入時から収入が減ってしまった場合などには住宅ローン控除分をすべて使い切れないケースも起こります。

消費税の引き上げに伴って、住宅ローン控除(減税)の適用期間が10年から13年に!

2019年10月の消費税引き上げに伴って、住宅ローン控除の対象期間が10年から13年に延長されることになりました。適用されるのは、2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合です。

住宅ローン控除の拡充

住宅ローン控除の拡充

控除期間の1年目から10年目までは、これまでと同じように借入金年末残高の1%分が控除金額となります。

そして、控除期間の11年目から13年目までは、以下のいずれか小さい額が適用されます。
・借入金年末残高(一般住宅4,000万円、認定長期優良住宅など5,000万円)×1%
・建物購入金額(一般住宅4,000万円、認定長期優良住宅など5,000万円)×2%÷3

たとえば、建物の価格が4,500万円だった場合、2%は90万円となります。これを3で除した30万円と、年末時点の住宅ローン残高×1%とを比較し、どちらか少ない方の金額が控除されることになります。

従来の住宅ローン控除は、40万円(認定長期優良住宅など50万円)が10年間受けられる制度でした。これがさらに3年間延長されることになり、一般住宅の場合では13年間で最大420万円、認定長期優良住宅などの条件を満たせば最大650万円の控除が受けられるようになりました。

住宅ローン控除を受ける条件は?

・前提となる条件

住宅ローン控除を受けるためには、その年の合計所得が3,000万円以下であり、住宅ローンの返済期間が10年以上)という条件が前提となります。また、新築、中古、リフォームによって、以下のようにそれぞれ適用要件が変わってきます。
(※)バリアフリー改修工事を含むリフォームの場合、一部5年間への緩和あり

・新築住宅で住宅ローン控除を受ける場合

・住宅取得後6ヵ月以内に入居し、引き続き入居していること
・家屋の床面積(登記面積)が50㎡以上あること
・床面積の2分の1以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
・民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
・住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済すること

・中古の場合

・建築後使用されたことがある家屋であること
・住宅取得後6ヵ月以内に入居し、引き続き入居していること
・家屋の床面積(登記面積)が50㎡以上あること
・床面積の2分の1以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
・民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
・住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済すること

上記の新築で住宅ローン控除を受ける場合の条件に加え、次のいずれかに当てはまる家屋であることが中古住宅の条件になります。

(イ)その家屋の建築された日から取得の日までの期間が20年(マンション等耐火建築物については25年)以内であること
(ロ)取得の日前2年以内に、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合するものであると証明されたもの(耐震住宅)であること
(ハ)(イ)又は(ロ)以外の家屋(要耐震改修住宅)で、その家屋の取得の日までに耐震改修を行うことについて申請し、かつ、居住日までにその耐震改修により家屋が(ロ)の基準に適合することにつき証明がされたものであること

・リフォーム・増改築の場合

・自己の所有している家屋で、自己の居住の用に供するものの増改築等であること
・増改築等をした後の家屋の床面積(登記面積)が50㎡以上
・住宅取得後6ヵ月以内に入居し、引き続き入居していること
・床面積の2分の1以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
・民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していることの要件に当てはまること
・住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済すること

上記の新築住宅の条件に加え、次のいずれかに当てはまる家屋であることが、リフォーム・増改築で控除を受ける条件になります。

・次の(イ)~(ヘ)のいずれかに当てはまる工事で、その当てはまることについて建築士等が発行する増改築等工事証明書などにより証明がされたものであること
(イ)増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替えの工事
(ロ)区分所有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕又は模様替えの工事
(ハ)家屋のうち居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床又は壁の全部について行う修繕又は模様替えの工事
(ニ)地震に対する一定の安全基準に適合させるための修繕又は模様替え
(ホ)一定のバリアフリー改修工事
(ヘ)一定の省エネ改修工事
・増改築等の工事費用が100万円を超えるものであること
・自己の居住の用に供される部分の工事費用が、増改築等の工事費用の総額の2分の1以上であること 

※改修工事の費用に関し補助金等の交付を受ける場合は、その額を差し引きます。

住宅ローン控除の対象外となるケースとは?

住宅ローン控除は、建物によって対象外となるケースがあります。住宅ローン控除の条件には、自己で所有し、入居していることが要件となっています。そのため、例えば、別荘やセカンドハウスを建てた場合や、貸家、親のために建てた家などは対象とはなりません。

また、住宅のための借入金のすべてが対象になるわけではなく、例えば、会社からの無利子もしくは低利で借入金や、親・知人からの借入れによって住宅を購入・増改築したケースは対象外となります。また、贈与による取得や、同一生計の親族から取得した場合などにも住宅ローン控除は適用されません。

住宅ローン控除を受けるための手続き(申請方法)と必要な書類は?

・住宅ローン控除の手続きの流れ

先述しましたが、住宅ローン控除を受けるためには、住宅ローン控除を利用する1年目に確定申告を行う必要があります。会社員などの給与所得者の方は、2年目以降は勤務先の年末調整だけで済ませることができます。

通常、確定申告の期限は2月中旬から3月中旬となります。ただ、給与所得者などの場合、住宅ローン控除は確定申告をすることで税金が戻ってくる「還付申告」にあたるため、住宅を購入した翌年1月1日から申告することができます。早めに申告をすれば、還付金を早めに受けとることができます。

なお、分からないことは最寄りの税務署に問い合わせれば教えてくれます。ただし、確定申告期間中は毎年のように税務署が非常に混雑しますので、年内から準備を始めるなど早めに動き出すのがおすすめです。

住宅ローン控除の手続きの流れ

・住宅ローン控除の申告に必要なものは?

確定申告を行うためには、確定申告書をはじめ、さまざまな書類をあらかじめ用意しておく必要があります。確定申告書などインターネットのサイトでダウンロードできる書類がある一方、金融機関などが送られてきたものを保存しておく必要があるものもあります。早めに必要書類を把握し、スムーズに申告作業が進められるように準備しておきましょう。

<申告に必要となる書類一覧>

①確定申告書A(第一表と第二表)
②(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
③源泉徴収票
④金融機関等からの住宅ローンの借入金残高証明書
⑤建物・土地の登記事項証明書
⑥建物・土地の不動産売買契約書(請負契約書)の写し
⑦本人確認書類(aまたはbの写し)
(a)マイナンバーカード、(b)マイナンバー通知カードまたはマイナンバーが記載されている住民票+運転免許証やパスポートなども本人確認書類
⑧その他、耐震基準適合証明書、住宅性能評価書、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の認定通知書の写しなど


①②は税務署で取得することができます。④は金融機関から送られてくるので保管しておきましょう。⑤⑥は法務局や建築・不動産会社から取得する書類になります。

パートやアルバイトでも住宅ローン控除は受けられるの?

パートやアルバイトでも、住宅ローン控除を受けられるのかどうか、疑問に感じていらっしゃる方もいると思います。パートやアルバイトとして勤務されている方であっても、住宅ローン控除を利用することはできます。

ただしパートやアルバイトの方の場合、所得金額によっては、所得税・住民税が発生していないケースがあります。年間所得103万円まではそもそも所得税が発生していないため、たとえ住宅ローン控除が受けられたとしても、税金自体の支払いがないことから、控除によって税金が還付されるようなこともありません。自分の年間所得が控除を受けられる金額なのか、あらかじめ確認しておきましょう。

産休中・育休中の住宅ローン控除はどうなるの?

では、住宅購入後、産休・育休に入る方は住宅ローン控除を受けることができるのでしょうか。

産休・育休に入る場合、休みに入るまでにどれだけの所得があったのかによって、控除が受けられるかどうかが変わります。基準となるのは、1年間の合計所得が103万円に達しているかどうか。103万円以下の場合、そもそも所得税がかからないため、住宅ローン控除を使う必要はありません。また、産休・育休までにどれだけ所得があったのかによって、どれだけ控除されるのかが変わってきます。ちなみに、出産手当金や育児休業給付金については、所得に含まれず税金がかかりません。

ただ、たとえば住宅購入1年目の場合、1年目に申告しておくことで、2年目以降は年末調整で申告が完結するようになります。産休や育休を経て仕事に復帰する予定がある場合は、その後の手間を省くために、あえて控除がゼロでも手続きしておくというのもいいかもしれません。

ペアローンなど夫婦で住宅ローンを組んでいる場合はどうなる?

夫婦で住宅ローンを組む場合には、大きく分けて「ペアローン」と「収入合算」の2つのケースがあります。

ペアローンは、夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む形になるため、住宅ローン控除も2人で受けることができます。夫婦ともにある程度の収入がある共働き世帯は選択肢の一つになるでしょう。特に、高額物件の場合には、トータルで控除可能額が増えることにつながるので有効だといえます。ただし、住宅ローンの事務手数料が2倍かかることや、2人分の申告が必要となり、作業が大変になることなどがデメリットです。

一方の収入合算とは、夫婦2人分の所得金額を合計し、どちらか1人が住宅ローンを組むものです。2人の所得を合計するため、住宅ローンの借入額を増やすことができます。ただ、住宅ローン控除を受けられるのは主契約者である1人のみ。別々に住宅ローン控除を受けることはできません。

【ミニコラム】夫婦で住宅ローンを組む時は、団体信用生命保険に注意!

住宅ローンを組む場合、多くのケースで「団体信用生命保険」に加入することになります。団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中に住宅ローンを借り入れた方が死亡した場合、残りの住宅ローンが全額弁済される保障制度のことです。

夫婦で住宅ローンを組む場合には、控除額だけでなく団体信用生命保険にも注意しましょう。なぜなら、ペアローンの場合、この保険が夫婦それぞれに設定されることになるため、たとえば、夫2,000万円、妻1,000万円のローンを組み、夫が死亡した場合、保険金で返済されるのは夫の2,000万円のみになるからです。もしものケースをあらかじめ想定し、必要に応じて民間の生命保険などを活用したり、夫婦どちらか一方が亡くなったときに2人分の住宅ローンがすべて返済されるような特約を団体信用生命保険に付加することを検討したりしておくのもよいでしょう。

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住宅ローン控除以外の控除にはどんなものがある?

所得税・住民税を減額できるのは、住宅ローン控除だけではありません。医療費控除、社会保険料控除、生命保険料控除など、「所得控除」は全部で14種類。住宅ローン控除のような「税額控除」とは違い、税金の額から直接引かれるわけではなく、税金の算定基準となる所得を減らす効果があります。最近話題の確定拠出年金(iDeCo)も所得控除になりますし、「ふるさと納税」についても所得税の算定においては所得控除に、住民税の算定では税額控除に含まれています。

他の控除との兼ね合いで注意すべき点は、たとえば住宅ローン控除が適用されている期間に、iDeCoを活用すると所得税が控除されるため、住宅ローン控除の対象額が減るということです。また、ふるさと納税も、住宅ローン控除分と合算してお得かどうかを検討するとよいでしょう。

頭金をたくさん準備するべき? それとも、繰り上げ返済をするべき?

住宅ローン控除は、毎年末の借入金残額が基準となるため、住宅ローンをどれだけ借りるのかによって大きく左右されます。住宅ローンを組む際に頭金を多く入れるか、毎月の返済に加えて別に返済資金を用意する繰り上げ返済を行うか、どちらがよいのでしょうか。

どちらにメリットがあるのかは、個々の家族構成やライフスタイルなどにより異なります。頭金をたくさん入れれば、金利負担分が減ることになりますし、住宅ローンの総返済額を圧縮でき、毎月の返済額を減らすことにもつながります。一方、住宅ローンによる借り入れを多くし、繰り上げ返済をしていくケースでは、手元の資金を確保しておくことができますし、住宅ローン控除の恩恵をより多く受けることができます。

子どもの教育費などでまとまったお金が必要なのであれば、あえて頭金は少なめにし、住宅ローン控除の恩恵を受けながら無理のない範囲で繰り上げ返済をしていくのもいいでしょう。いずれにしても、その後のライフイベントを念頭に置きながら、手元にどれだけの余裕資金を持っておく必要があるのかときちんと考えることが大切です。

住宅ローン控除と繰り上げ返済、どちらがお得?

住宅ローン控除は、借入金残高に応じて決まるものです。住宅ローン控除を利用できる期間に繰り上げ返済をすれば、その分受けられる住宅ローン控除額は減ることになります。では、住宅ローン控除の恩恵を受け続けるのと、早い時期から繰り上げ返済を行うのでは、どちらにメリットがあるのでしょうか。

繰り上げ返済をすれば、繰り上げ返済した分の金利負担が軽減され、ローンの返済総額を減らすことができます。しかし、ローン金利が低い場合、そもそもの金利負担分がそれほど大きくないため、返済せずに住宅ローン控除を受けた方が良い場合もあります。住宅ローン控除による減税の恩恵が大きい方は、繰り上げ返済をあえて行わず、そのまま返済を続けるとメリットが大きくなる可能性があります。

もし1年に100万円ずつ繰り上げ返済していくことを考えているなら、「毎年100万円の返済」「13年後に1,300万円返済」のどちらがお得になるのかなど、あらかじめシミュレーションして計画的に返済していくべきでしょう。

【ミニコラム】最大50万円がもられる「すまい給付金」とは?

消費税引上げにともなう住宅購入の負担を軽減するため、住宅ローン控除とあわせて設けられているのが「すまい給付金」とよばれる制度です。これは住宅を取得する際、一定の条件を満たすと給付金が支払われるという制度で、住宅の品質や耐震性などが認められる新築住宅・中古住宅が対象となっています。

給付される金額は、住宅を取得する人の収入によって変わります。基準となるのは都道府県民税の所得割額で、この金額に応じて10万円、20万円、30万円、40万円、50万円のいずれかの給付基礎額になるかが決まります。

住宅ローン控除は、住宅ローン利用者のみが対象ですが、すまい給付金の場合には、住宅ローン利用者だけでなく、「施工中に第三者機関による検査を受けている」「床面積が50㎡以上」などの条件を満たした住宅の現金取得者も対象となります。2021年12月までに引渡し・入居した住宅が対象で、申請期限は引渡しから1年3ヵ月以内となります。

まとめ

住宅ローン控除は、個々の所得状況に応じて、効果的な恩恵の受け方が大きく変わってきます。まずは状況をきちんと把握したうえで、ベストな選択肢を探してみるのがよいでしょう。

たとえば、ご夫婦が共働きで、一定程度の所得がある場合には、2人とも控除が受けられるペアローンの活用を検討してみてもいいかもしれません。また、すでにiDeCoやふるさと納税などで所得税・住民税が減税されている人は、せっかくの住宅ローン控除を十分活用できないことも考えられるため、十分な検討が必要です。

いずれにしても、住宅ローンを組む際には、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられるように、現在の所得金額やその他の控除の状況などをきちんと確認しましょう。

監修者情報

荒木 千秋(あらき ちあき)

監修者プロフィール

ファイナンシャルプランナー 荒木 千秋(あらき ちあき)

荒木FP事務所代表 ファイナンシャルプランナー

AFP 2級FP技能士

大阪電気通信大学特任講師として、主にFP・金融関連の授業を担当。

専門は、金融経済教育、金融リテラシー。

三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行(現三菱UFJ銀行)に勤務したのち独立。

現在は独立系FPとして、執筆・講演など幅広く活躍中。

著書に『「不安なのにな〜にもしてない」女子のお金入門(講談社)』がある。

 

荒木FP事務所ホームページ

https://araki-fp.com/