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リバースモーゲージで老後資金を準備?しくみや利用条件、申し込み方法、メリット・デメリットなどをわかりやすく解説します

リバースモーゲージで老後資金を準備?しくみや利用条件、申し込み方法、メリット・デメリットなどをわかりやすく解説します

老後資金を準備する方法のひとつとして、「リバースモーゲージ」という制度や金融商品があることをご存知ですか?リバースモーゲージとは、具体的に、どのようなものなのでしょうか。このページでは、リバースモーゲージの概要を説明するとともに、利用条件や申し込み方法などを解説しています。さらに、おさえておきたいメリットとデメリット(リスク等)も紹介しています。老後資金が気になる方は確認しておきましょう。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、高齢者が自宅を担保に老後の生活に必要な資金の融資を受けられる制度または商品です。担保にした自宅に住み続けることができ、借入金は債務者が死亡した後あるいは契約満了時に、担保にした不動産を売却して一括返済します。

リバースモーゲージイメージ図リバースモーゲージイメージ図

また、リバースモーゲージは、「自治体による制度」と「金融機関の商品」に大きく分類されます。 この記事では、主に金融機関の商品であるリバースモーゲージを解説しますが、自治体による制度がどんなものかもみておきましょう。

自治体によるリバースモーゲージ

・不動産担保型生活資金

自治体(あるいは社会福祉協議会)が実施しているリバースモーゲージを、「不動産担保型生活資金貸付制度」といいます。土地評価額の70%を上限に融資を受けられます

「土地」の評価額が融資金額算定の基準となっているため、一戸建て住宅を所有している方しか制度を利用できません。また、自治体により土地評価額の下限が設けられています。そのため、一戸建てを所有していても制度を利用できない場合もあります。

融資金の受け取り方法は、月額30万円を上限に、毎月、必要な額を受け取る年金方式です。返済は、債務者(融資を受けた方)が亡くなったあとに、担保不動産を売却して元金と利息を一括返済することで行います。

参考:東京都社会福祉協議会「不動産担保型生活資金 貸付のごあんない」

・要保護世帯向け不動産担保型生活資金

自治体(あるいは社会福祉協議会)が実施している類似制度が「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」です。「不動産担保型生活資金」との違いは、生活保護対象世帯を対象にしていることです。具体的には、既に生活保護を受給している世帯、要保護世帯向け不動産担保型生活資金を利用しなければ生活保護を受給することになると実施機関が認めた世帯を対象としています。また、集合住宅を担保物件の対象としている点も異なります。集合住宅の場合、貸付限度額は不動産鑑定評価額の50%程度が目安となります。

参考:北海道社会福祉協議会「要保護世帯向け不動産担保型生活資金」

金融機関によるリバースモーゲージ

・金融機関によるリバースモーゲージとは

金融機関が扱っているリバースモーゲージでは、一般的に不動産の市場価格の50~60%程度を上限に融資を行っています(詳細な上限額は、金融機関ごと、融資を受ける方の年齢などによって異なります)。一戸建てに加え、マンションなどの集合住宅を担保物件の対象にしている金融機関もあります。

融資金の受け取り方法は、大きく以下の3つにわかれます。

・契約時に一括で融資金を受け取る方法

・毎月あるいは毎年、一定額の融資金を継続して受け取る方法

・融資限度額の範囲内で必要に応じて借入を行う方法

融資金の利用方法は基本的に自由です。リフォーム、有料老人ホームの入居資金などに充てることもできますし、旅行やレジャー、日々の生活費に充てることもできます。ただし、金融機関の中には事業目的や投資目的での利用を認めていないところもあるようなので注意が必要です。

返済方法は、元金と利息で異なります。元金の返済は債務者が亡くなったときなどに担保物件を売却して行い、融資にかかる利息の返済は、毎月、行います。毎月の返済が利息のみで良い点が、リバースモーゲージの特徴です。

住宅ローンやリースバックとの違い

リバースモーゲージと混同されがちな商品として、住宅ローンやリースバックがあげられます。リバースモーゲージと、どのような点が異なるのでしょうか。

・住宅ローンとリバースモーゲージの違い

住宅ローン、リバースモーゲージとも、自宅の土地と建物を担保にして金融機関から融資を受けます。この点は同じですが、融資の目的、融資金の受け取り方、融資金の返済方法に違いがあります。

住宅ローンは、主に住宅購入やリフォームのための融資を受けるものです。住宅購入のタイミングなどで融資を受け、そのお金を住宅資金に充て、毎月、元本と利息を返済します。

一方リバースモーゲージは、融資の目的が住宅に限られず、受け取ったお金の使い道を債務者が決めることができます。また、毎月の返済は利息のみとなります。元金を返済するのは、債務者が亡くなったときなどです。

担保物件を売却して一括返済するので、生存中は元本を返済する必要がありません。この点が住宅ローンとの大きな違いです。

高齢になっても住宅ローンの返済が残っている場合、リバースモーゲージで借り換えを行えば月々の返済額を減らせる可能性があります。毎月の返済を利息のみに限定できるからです。

2020年1月現在の金融情勢では、住宅ローンより金利が割高になる可能性が高いですが、検討する価値はあるといえるでしょう。ただし、相続のときに自宅を手放さなければならない(債務者が亡くなった後、相続人が借入金を一括返済すれば自宅を手放すことを回避できます)、地価の下落で融資額が見直されるリスクがある、といった注意点もあるので、内容をよく理解してから選択する必要があります。

リバースモーゲージのしくみリバースモーゲージのしくみ

・リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックは、不動産会社に自宅を売却し、その会社から売却した自宅を有料で借りる(建物の定期借家契約を結ぶ)サービスです。生存中に自宅を売却して資金を確保する点がリバースモーゲージと異なります。リースバックの魅力は、リバースモーゲージに比べ調達できる金額が大きくなりやすいことです。不動産市場価格の50~60%(金融機関が扱うリバースモーゲージの融資上限額の目安)より高い金額で売却できることが多いとされています。

ただし、多くの場合、毎月の賃料はリバースモーゲージで支払う利息より高くなります。また、リースバックには、自宅を買い取った不動産会社が転売するなどの理由で、定期借家契約を更新できないリスクもあります。このまま住み続けたいと思っていても、借家契約を更新できず住み続けられなくなることがあるのです。転居を避けたい方は注意が必要です。

リースパックとリバースモーゲージの比較リースパックとリバースモーゲージの比較

リバースモーゲージの利用条件

リバースモーゲージの利用条件は、自治体や金融機関によって異なります。一般的な利用条件は以下の通りです。

・①対象年齢に該当すること

リバースモーゲージは高齢者を対象に生活に必要な資金などを融資する制度または商品です。よって、対象年齢に該当することが求められます。金融機関などによって対象年齢の幅は異なりますが、55歳~80歳の範囲の方が対象となるのが一般的なようです。高齢者を対象にしている制度ですが、年齢には上限が設けられていることもあります。

・②担保になる不動産を所有していること

リバースモーゲージは、不動産を担保に融資を受けられる制度、または商品です。そのため、担保の対象になる不動産を所有していることを求められます。対象になる不動産は、土地のある一戸建てが中心です。

マンションを対象にしている金融機関などもありますが、築年数や専有面積の制限があったり、資産価値が落ちづらい物件であるなどの条件を設定していたりすることが少なくありません。

そのため、マンションより一戸建てにお住まいの方の方が、リバースモーゲージを活用しやすいといえるでしょう。また、一戸建てであっても「別荘」などの場合は、基本的に融資を受けることができません。

・③資金の使い道の条件を満たすこと

自治体や金融機関が定める融資金の使い道に該当することも求められます。自治体が実施しているリバースモーゲージは、使い道を生活資金などに限定されているケースもあります。

金融機関が実施しているリバースモーゲージの多くは、生活費や医療費はもちろん、旅行やレジャー、趣味などの資金としても使えます。ゆとりのある生活を支える手段として提案されているので、自由に使えることが一般的です。

ただし、商品の中には、事業目的や投資目的の利用を認めていないものがあります。リバースモーゲージを利用する方は、借入先が定める資金の使い道の条件も確認しておきましょう。

・④推定相続人全員の同意を得られること

リバースモーゲージでは、担保物件を売却して一括返済することになります。そのため、基本的に担保物件を相続できません。また、相続人が手続きを行わなければいけないため、推定相続人(債務者が亡くなった場合に相続人になると推定される人)全員の同意を得ることが求められます。

具体的には、常に法定相続人になる配偶者、最も順位が高い子・孫・ひ孫、2番目に順位が高い父母、祖父母、3番目に順位が高い兄妹、甥、姪などの同意が必要になります。

先祖代々の土地を守りたいなどの理由で、推定相続人のうち一人でも同意できない場合は利用条件をクリアできないため、融資を受けることが難しくなります。ただし、金融機関によっては、推定相続人の同意を必要としないケースもあります。

リバースモーゲージの申し込み方法

リバースモーゲージの申し込みはどのように行えばよいのでしょうか。参考までに、一般的な金融機関の申し込み方法と申し込み時に発生する費用を紹介します。

・①金融機関の選定

各金融機関が設定する融資条件などはさまざまです。最初に、自分が考えている条件にマッチする金融機関を探しましょう。このときに注意したいのが地域条件です。金融機関の多くは、担保の対象になる不動産の所在地を定めています。

理想的な商品を見つけても、地域条件に当てはまらないと利用することはできません。また、金融機関の中には、一定額以上の年収があることを条件にしているところもあります。詳しい融資条件は、店頭窓口などで随時開催されている個別相談会で確かめられます。リバースモーゲージを利用したい方は、個別相談会に参加してライフプランに合っている金融機関を見つけましょう。

・②審査

融資を受ける金融機関を決めたら、申し込みをして審査を受けます。リバースモーゲージでは所有する不動産を担保に融資を受けるので、不動産鑑定が最も重要な審査になります。また、各金融機関が設定する基準に基づく審査も行われます。審査基準は金融機関により異なるので、不安を感じる方は複数の金融機関を検討しておくとよいでしょう。

・③貸越極度契約を締結

審査に通過したら、金融機関と借越極度契約を結びます。極度額とは、自宅に設定した根抵当権(詳しくは後述します)で担保できる債権の最高限度額です。契約内容は金融機関により異なるので、内容を理解してから締結することが重要です。

・④自宅に根抵当権を設定

続いて、自宅の建物と土地に、金融機関を根抵当権者とする根抵当権を設定します。

根抵当権を設定すると、不動産の担保価値から導き出された貸しだせる上限額内であれば何度でもお金を借りること、返済することができるようになります。通常の抵当権と異なり、当事者間で合意しない限り根抵当権は消滅しません。

・申し込み時に発生する費用

リバースモーゲージの申し込みにあたり、以下の費用などがかかります。

 

査定費用

リバースモーゲージで融資を受けるには、不動産の査定を行わなければなりません。査定を無料で受けられる金融機関が一般的ですが、査定費用がかかるケースもありますので、事前に確認しておきましょう。

 

遺言信託費用

金融機関によっては、申し込みの条件に遺言信託を利用することを掲げているところがあります。遺言信託とは、金融機関などが遺言書の作成から保管、失効までサポートするサービスです。遺言信託にかかる費用は金融機関により異なりますが、初期費用として30~50万円程度かかることが一般的とされています。

 

登記関連費用

リバースモーゲージで融資を受けるには、根抵当権を設定しなくてはなりません。根抵当権設定の登録免許税は以下の計算式で求めます。

根抵当権の登録免許税=極度額×4/1,000

極度額が2,000万円の場合、登録免許税は8万円になります。以上に加え、司法書士等への報酬が登記関連費用としてかかります。

 

印紙代

契約書に記載されている金額に応じた印紙代(印紙税)もかかります。印紙税額は1通(または1冊)につき200円~60万円です。具体的には、契約書に記載されている金額が500万円を超え1,000万円以下の場合は1万円、1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円を超え1億円以下の場合は6万円の印紙代がかかります。

リバースモーゲージを利用するメリット

リバースモーゲージにはさまざまなメリットがあります。代表的なメリットは以下の通りです。

・自宅に住み続けられる

リバースモーゲージの大きなメリットとしてあげられるのが、自宅に住みながら老後資金の融資を受けられることです。返済は契約者の死後に自宅を売却して行いますが、契約内容によっては配偶者が住み続けることも可能です。あるいは、配偶者が融資条件を満たすことで、新たにリバースモーゲージを契約することもできます。自宅に住み続けられる点は魅力といえるでしょう。

・生活費を確保できる

自宅を手放すことなく生活費を確保できる点もリバースモーゲージを利用するメリットです。生活費は、以下の3つの方法で受け取ることができます。

・契約時に一括で受け取る

・毎月あるいは毎年、一定の金額を受け取る

・融資限度額の範囲内で必要なときに必要な金額を受け取る

リバースモーゲージを利用すれば、ライフスタイルに合わせた形で生活費を受け取れます。資金使途が原則自由である点も見逃せません。事業目的や投資目的の利用を制限している金融機関は多いですが、その他の使途であれば自由に使えます。自宅を活用して、老後の生活をより豊かにすることができます。

生存中に返済を行う必要はありません(ただし、多くの金融機関は、毎月、利息の支払いが必要になります)。手持ち資金が少ない方や、収入が少ない方にとって、リバースモーゲージは老後破綻を防ぐ有効な手段になり得ます。

・高齢者でも融資を受けられる

高齢者の方の場合、通常の住宅ローンで高額な借入を行うのは難しくなります。たとえば、住宅金融支援機構が主体となるフラット35は、申し込み年齢は70歳未満、完済時の年齢は80歳までとなっています。

リバースモーゲージは高齢者を対象に設計された制度、商品なので、高齢者であっても比較的高額な借入(担保価値の50 ~60%が目安)を行えます。ただし、年齢に全く制限がないわけではありません。多くの商品は、55~80歳の方を対象としています。そのため、80歳を超える年齢の方は、リバースモーゲージを利用できない可能性があります。

・基本的に債務は残らない

リバースモーゲージの融資限度額は、担保価値の50~60%程度です。融資限度額が低く抑えられているため、自宅を売却後、債務が残る可能性はほとんどありません。子どもなどに自宅を残すことはできませんが、売却代金と借入残高の差額を残すことはできます。比較的、安全に利用できる商品といえるでしょう。

リバースモーゲージの抱えるリスク(デメリット)

リバースモーゲージは、いくつかのリスクも抱えています。利用を検討している方は、次のリスクなどに注意しましょう。

・金利上昇リスク

リバースモーゲージの金利タイプは、適用される金利が市場と連動して見直される変動金利タイプが一般的です。金利が急上昇すると、毎月支払う利息が増加することや借入可能額が減少することなどが考えられます。借入額が大きくなる場合や融資期間が長くなる場合は、金利上昇リスクに注意しましょう。

・地価下落リスク

リバースモーゲージでは、担保にした自宅の評価額と融資極度額を定期的に見直します。何かしらの理由で評価額が前回の評価額を下回ると、融資極度額を最新の評価額まで引き下げられる恐れがあります。また、融資極度額の引き下げにより借入残高が極度額を上回ると、極度額を超えた分を返済しなければならないリスクも生じます。

地価下落により、安定した生活が脅かされる可能性がある点には注意が必要です。

・長寿リスク

リバースモーゲージを利用すると長生きもリスクになる恐れがあります。長生きで生じるリスクは次の3つです。

 

金利上昇リスク・地価下落リスクが高まる

長生きをすると、その分リスクにさらされる期間も長くなり、金利上昇リスクや地価下落リスクが高まります。想定外の事態に遭遇しやすくなるといえるでしょう。

 

融資期間を超えてしまう

リバースモーゲージは終身契約と思われがちですが、商品によっては20年など一定期間と定められているものもあります。長生きにより契約期間を超えてしまうと、継続して融資を受けられなくなります。融資を受けられなくなった場合、自分で生活資金を確保しなければなりません。

リバースモーゲージを利用するときは、契約期間を確認しておきましょう。

 

融資の上限額を超えてしまう

長生きにより、借入残高が融資の上限額を超えてしまうリスクもあります。たとえば、年金方式で定期的に融資を受けている場合、想定以上に長生きすることで(=融資期間が長くなる)借入残高が融資の上限額を超えてしまいます。金融機関が返済できないと判断すると、根抵当権が実行されて担保にした自宅を失う可能性があります。

長生きはおめでたいことですが、リバースモーゲージの利用に関しては、上記のようなリスクがある点には注意が必要です。

・相続人リスク

リバースモーゲージは、基本的に担保にした不動産を売却することで返済します。そのため、リバースモーゲージを利用すると、担保物件を相続することはできません。推定相続人などがリバースモーゲージの内容を正確に理解していないと、利用後にトラブルに発展する恐れがあります。配偶者が契約を引き継ぐことや、契約終了時に借入残高を一括返済して不動産の売却を回避することはできますが、「自宅を売却して返済」が基本になるため、推定相続人などに自宅を相続できないことをしっかりと伝えておく必要があります。

・融資限度額は担保価値の50~60%

金融機関が扱っているリバースモーゲージの融資限度額は、担保価値の50~60%です。市場価値の高い不動産を所有している方でも、期待しているほどの融資を受けられないケースがあります。

また、住宅ローンからの借り換えを予定している場合、残っている債務の総額が担保価値の50~60%を上回るとリバースモーゲージを利用できないことがあります。思い通りの融資を受けられない可能性がある点にも注意が必要です。

リバースモーゲージは解約できない?

経済状況やライフスタイルの変化などにより、リバースモーゲージを解約したいと考えることもあるかもしれません。リバースモーゲージを解約することはできるのでしょうか。

・借入残高を一括返済で解約できる

リバースモーゲージは、借入残高を一括返済することで解約することができます。ただし、途中解約には一定の手数料が発生します。経済状況などの変化に応じて解約できるので、契約内容さえ理解していれば安心して利用できるといえるでしょう。

リバースモーゲージの利用に向いている人

続いて、メリット・デメリットを加味したうえで、リバースモーゲージの利用に向いている人を紹介します。

・子どもがいない世帯

融資条件に、夫婦以外に同居人がいないことを掲げているリバースモーゲージは少なくありません。また、担保にする自宅は相続の対象になりません。子どもがいない世帯は、これらのリスクあるいはデメリットを気にする必要がないので、リバースモーゲージを利用しやすいといえるでしょう。

・担保価値の高い不動産を所有している

リバースモーゲージの担保条件は厳しく設定されていることが少なくありません。例えば、自宅の評価額が6,000万円以上などのように設定されています。そのため、担保価値の高い不動産を所有している方に向いています。また、基本的に土地を売却して借入残高を清算するしくみなので、一戸建てを所有している方に向いています。分譲マンションを担保にできるリバースモーゲージはそれほど多くありません。

・生命保険の保険金で、借入残高を一括返済できる人

借入残高を一括返済すれば、自宅を手放す必要はなくなります。亡くなったあと、生命保険の死亡保険金などで借入残高を一括返済できる方も、リバースモーゲージを利用しやすいといえるでしょう。

ただし、長生きリスクには十分な注意が必要です。まだ存命のうちに返済が必要になると、自宅を手放さなければならないかもしれません。

・自宅に住み続けたい人

老後資金を補填しつつ自宅に住み続けたい人にも向いています。よく似た商品にリースバックを挙げられますが、リースバックの賃貸借期間は数年程度に設定されていることが多いとされています。高齢者だけを対象にしている商品ではないからです。自宅にできるだけ長く住み続けたい方には、リースバックよりもリバースモーゲージが向いているといえるでしょう。

まとめ:リバースモーゲージは老後資金の補填に有効な制度・商品

リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら自宅を担保に老後資金の融資を受けられる制度または商品です。返済は、契約者の死後などに自宅を売却して行います。そのため、生存中は返済を行う必要がありません(金融機関の場合は利息のみ返済)。老後資金の補填や老後破綻の防止に役立つ制度・商品といえるでしょう。ただし、リスクがないわけではありません。変動金利を採用するため、金利が急上昇すると毎月の返済額が多くなります。また、地価の下落により融資限度額が見直される恐れなどもあります。メリットはもちろんリスクについても理解を深めておきましょう。

申し込みは、利用条件を満たす方が行えます。年齢条件を満たすことや担保価値のある不動産を所有していること、推定相続人全員の同意を得ることなどを求められます。詳しい利用条件や申し込み方法は、金融機関が実施している個別相談会などで確認できます。興味のある方は、ライフスタイルなどに合っている金融機関の個別相談会に参加するとよいでしょう。

監修者情報

荒木 千秋(あらき ちあき)

監修者プロフィール

ファイナンシャルプランナー 荒木 千秋(あらき ちあき)

荒木FP事務所代表 ファイナンシャルプランナー

AFP 2級FP技能士

大阪電気通信大学特任講師として、主にFP・金融関連の授業を担当。

専門は、金融経済教育、金融リテラシー。

三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行(現三菱UFJ銀行)に勤務したのち独立。

現在は独立系FPとして、執筆・講演など幅広く活躍中。

著書に『「不安なのにな〜にもしてない」女子のお金入門(講談社)』がある。

 

荒木FP事務所ホームページ

https://araki-fp.com/