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住宅ローンの審査内容って？住宅ローン控除って？住宅ローンの基本を徹底解説！

お金 住宅購入

住宅ローンは、戸建てやマンションなどのマイホームを購入する際に利用できるローンです。金融機関によって、借り入れ条件や金利、付帯サービスなどが異なるため、どの金融機関のローンを利用したらよいのか分からない方も多いでしょう。住宅ローンの借り入れを考えている方、どの金融機関を利用したらよいのか迷っている方は、まずは住宅ローンへの理解を深めることが大切です。住宅ローンの基礎知識から、住宅を購入する際の給付金まで、住宅のお金に関するさまざまな疑問に答えます。

• INDEX
• 住宅ローンを利用するための条件は？
  • ・住宅ローンの対象になる物件について
  • ・住宅ローンを申し込むことのできる人について
• 住宅ローンの金利タイプって？
  • ・住宅ローンの金利決定時期は？
• フラット35って何？
  • ・フラット35について
  • ・銀行とフラット35の違い、メリットデメリット
• 財形住宅融資って何？
• 住宅ローンの審査って、どんな内容なの？
  • ・住宅ローンの審査内容について
  • ・審査に通らなかった…考えられる理由は？
  • ・ミニコラム　すまい給付金とは？
• 元利均等返済と元金均等返済の違いって？
  • ・元利均等返済とは
  • ・元金均等返済とは
  • ・元利均等返済と元金均等返済の比較
• 教えて！住宅ローン控除
  • ・住宅ローン控除って何？
  • ・【2019年10月～2020年12月】住宅ローン控除の適用期間が13年に！
• 住宅ローンの繰り上げ返済って？
  • ・繰り上げ返済には、返済期間短縮型と返済額軽減型がある！
  • ・返済期間短縮型と返済額軽減型
  • ・繰り上げ返済のタイミングは？まとめて返済するべき？少しずつ返済するべき？
• 繰り上げ返済のタイミングは？まとめて返済するべき？少しずつ返済するべき？
• 住宅ローンの借入額はいくら程度がいいの？
  • ・親からの贈与を受ける場合(直系尊属からの住宅取得等資金贈与の非課税特例)
• 住宅ローンは夫婦や親子でも組める！
  • ・親子ペアローン・親子リレーローン
  • ・夫婦でローンを組む
• 住宅ローンの基礎知識のまとめ
• 監修者情報

住宅ローンの借り入れには、申込者と住宅それぞれに申し込みの要件や基準が設けられています。さらに、申込金融機関が行う住宅ローンの審査に通過した上で、ローンの借り入れが実行されます。ローンを申し込むための条件は利用する金融機関によって異なりますが、申込時と完済時の年齢や年収などの要件が設けられています。

金融機関によって多少の基準の違いはありますが、住宅ローンを借りられる物件は、借り入れを行う本人が所有し住宅として利用し、かつ建築基準法などの法令に違反していないものです。たとえば、本人が所有する物件であっても、投資目的の物件や事業用の物件、賃貸用の物件は住宅ローンを利用できません。

さらに、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携し提供している、全期間固定型住宅ローンの「フラット35」（詳しくは後述します）を利用する場合には、

（１）住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること

（２）床面積が基準^※に適合している住宅であること

• 一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合…70㎡以上。共同建て（マンションなど）の場合…30㎡以上。

などいくつかの条件を満たしている場合に住宅ローンの申し込みができます。

金融機関によって細かな条件は異なりますが、住宅ローンに申し込める人の条件として、継続して安定した収入がある、年齢条件を満たしている、保証会社の保証を受けられる、年間返済額の年収割合が一定以下である、などといった条件を設けています。

また、ローンの申込者に万一の際があった場合に残りの住宅ローンを保険金で返済してくれる「団体信用生命保険（以下、団信）」への加入を必須とする金融機関では、保険に加入できる健康状態であることが求められます。これも金融機関によって細かな条件は異なります。

詳しくは、「住宅ローンの審査って、どんな内容なの？」にて後述します。

住宅ローンを借り入れる際には、どのような金利タイプにするかを決めなくてはなりません。金利タイプは、全期間固定金利型、固定金利期間選択型、変動金利型などがあります。ここでは、この3つの金利タイプの特徴とメリット、デメリットについてみていきましょう。選択した金利タイプによって、住宅ローンの支払総額や、毎月の支払額が大きく変わる可能性もあります。それぞれの金利タイプのしくみを知り、今後のライフプランやマネープランについても考えた上で、金利タイプを選択しましょう。

【全期間固定金利型】

全期間固定金利型とは、借入開始から返済終了（完済）まで、借入期間中の金利がずっと一定のプランです。金利が変わらないため、ローンの返済額が上昇するリスクがなく、返済計画をたてやすいというメリットがあります。

デメリットは、ローンの返済期間中に市場金利が低下しても金利が変わらないため、低金利の恩恵を受けにくくなる点です。また、同じタイミングで同額の借り入れを変動金利型で行う場合よりも、金利が高くなります。何百万円、何千万円単位での借り入れとなる住宅ローンは、たとえ１パーセントの金利の違いでも全期間の返済総額に大きく影響します。

全期間固定金利型は、金利上昇のリスクを避けたい方、毎月の返済額が増えてほしくない方に向いているといえるでしょう。

■全期間固定金利型のイメージ図

【固定金利期間選択型】

固定金利期間選択型は、固定金利特約付ローンや固定金利期間設定型とも呼ばれます。5年、10年、20年、30年など、申込時に定めた一定の期間中は金利の変わらない固定金利が適用され、固定金利期間の終了後は再び固定金利期間を設定するか、変動金利型にするかを決められます。

固定金利期間選択型を選んだ場合、固定金利期間終了後の金利と借入時の金利に差が生じることがあります。たとえば、再び固定金利期間を選択する際に借入時よりも市場金利が低下していると、当初の想定よりも総返済額が減少します。反対に、借入時よりも市場金利が上昇していたときは、総返済額が高くなります。また、金利において全期間固定金利よりも低く、変動金利型よりも高いのが特徴です。

固定金利期間中の返済計画は立てやすいですが、固定金利期間終了後の返済計画を契約時に立てにくくなります。

たとえば、今小さなお子さんがいて、子育て期間中はなるべく金利を低くしたいけれど、子育て期間終了後は返済額が上昇したとしても対応できる見込みがある、という方などに向いているといえます。

■固定金利期間選択型のイメージ図

【変動金利型】

市場金利に連動して金利が見直され、それによって返済額が変動するタイプのプランです。多くの金融機関で年に2回（半年ごと）金利の見直しが行われ、5年に1度返済額が変更されます。全期間固定金利型や固定金利期間選択型よりも金利が低いというメリットがあります。

変動金利型には、他の金利タイプにはない5年ルール、125％ルールと呼ばれる独自のルールが存在しています（すべての金融機関が5年ルール・125％ルールを適用しているわけではありません）。

5年ルールとは、返済額が一定になる元利均等返済の場合（詳しくは後述します）、急に金利が上昇したとしても、5年間は返済額が変わらないというものです。金利上昇によって5年ルールが適用されると、返済額の中で元金と金利の占める割合が変わります。金利が上昇しても、5年間は返済額が変わらないというメリットがある一方で、返済額に占める利息の割合が高くなるため、借入金の返済が当初の想定通り進まなくなるというリスクもあります。

125％ルールとは、金利が大幅に上昇したときでも、返済額が急激に増えてしまわないよう定められたルールです。5年ごとの返済額の見直しの際、いくら金利が上昇していても、毎月の返済額は見直し前の返済額の125％を超えないというものです。ただし、125％を超えた分は支払いが免除されるわけではなく、次の5年間に先送りされ、元金や利息の返済が最終回返済日まで残っていた場合は、最終回の返済額に加算されることになります。

変動金利型は、市場金利の変動による影響をダイレクトに受ける金利タイプです。住宅ローンの借入額自体が少なく、金利が上昇しても利息の支払いが膨らまずに済む方や、市場金利の動向をチェックして金利の変化に対応し、借り換えや繰り上げ返済などをすぐに実行できる方に向いています。

■変動金利型のイメージ図

住宅ローンの金利の決定時期は2種類あります。決定時期によって、想定していた金利と異なる金利が設定され、返済額が当初のシミュレーションから変動することもあります。申し込む前に、融資を受ける金融機関の金利決定時期はいつなのかを確認しておきましょう。

・「実行時金利」が適用される場合

実行時金利とは、融資が実行された時点の金利です。多くの金融機関では実行時金利の適用を採用しています。実行時金利の場合、申込時点よりも融資実行時の金利が下がっていれば、申込時点での想定よりも実際の返済額が少なくなり、反対に、実行時点の金利の方が高ければ、申し込み時点での想定よりも返済額が高くなります。

・申込時金利が適用される場合

金利の決定時期が申込時金利となっていた場合、住宅ローン申込時点の金利が適用されます。

後ほど解説する「財形住宅融資」がこちらにあたります。申込時点での試算と実際の返済額に変動がないため、返済計画が立てやすいといえるでしょう。

住宅ローンについて調べていると、「フラット35」という言葉を目にする機会があるかと思います。ここでは、フラット35について簡単に解説します。

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構^※が提携して提供している住宅ローンです。銀行など民間の金融機関が融資した住宅ローンを一度住宅金融支援機構が譲り受けた上で、住宅金融支援機構が民間の金融機関に資金調達を行うローンです。住宅ローンを申し込む人は、民間の金融機関でフラット35を申し込み、融資を受けます。融資した民間の金融機関は、住宅ローンを住宅金融支援機構に売却して買い取り代金を受け取り、ローンの返済分を住宅金融支援機構に渡します。

• 住宅金融支援機構とは、国土交通省住宅局と財務省が管轄する独立行政法人です。国民の住生活の向上への貢献を目指しており、民間金融機関と提携してフラット35を提供するほか、良質な住宅の普及を推進しています。利益追求型の金融機関ではないことから、民間の金融機関よりも低金利でローンを利用できます。

住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携しているフラット35には、一般的な住宅ローンとは異なる特徴があります。フラット35は金利のタイプが全期間固定金利型しかありません。返済期間は15年以上35年以内（1年単位）です。ただし、ローンの申込者や連帯債務者の年齢によっては返済期間が15年よりも短くなることがあります。その場合、完済時の年齢が80歳になるまでの年数と返済期間を比較して、どちらか短い年数が返済期間になります。また、ローンの申込者または連帯債務者が60歳以上の場合には、返済期間は10年以上になります。また、省エネルギー性、耐震性などを有する良質な住宅の場合には期間中の金利を一定期間引き下げるフラット35Sもあります。

フラット35の金利は、民間の金融機関の全期間固定金利型の金利より低いのが特徴です。フラット35を利用するメリットは、金利が低い上に、借り入れ実行時から最終回の返済までずっと返済額が変わらない点にあります。デメリットとしては、借り入れプランの自由度の低さが挙げられます。

民間の住宅ローンやフラット35だけでなく、財形住宅融資という制度で住宅購入資金を用意する方法もあります。財形住宅融資とは、住宅金融支援機構が提供する住宅ローンで、一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄のいずれかを一定期間以上行っていて、かつ貯蓄残高が一定額以上ある場合に利用できる公的住宅融資制度です。

財形貯蓄とは、会社が社員の財産づくりを国とともに支援する財形制度（正式名称：勤労者財産形成促進制度）を利用した貯蓄のことで、財形制度を取り入れている会社に雇用されている社員は、給与天引きで貯蓄を行えます。また、一般企業の社員だけでなく、国家公務員、地方公務員、船員やアルバイト、パートタイマ―、派遣社員などの方も、財形貯蓄を利用できます。

財形貯蓄には「一般財形貯蓄」「財形住宅貯蓄」「財形年金貯蓄」の3種類があり、住宅財形融資を利用する場合、申し込み日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行い、3種類いずれかの財形貯蓄を1年以上継続しており、かつ50万円以上の残高があることが条件となります。

財形住宅融資を受けられるのは、財形貯蓄合計残高の10倍までの額で、最高4,000万円まで融資が受けられます。ただし、融資の額は住宅取得額（もしくはリフォーム等の価格）の90％が限度となるため、自己資金（頭金等）を用意しておく必要があります。また、財形住宅融資の金利は5年固定となっており、5年ごとに金利が見直されます。

住宅ローンの借り入れ前には、必ず審査が行われます。金融機関による審査の結果、融資が難しいと判断された場合には、住宅ローンを利用できないため注意が必要です。

国土交通省の「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」には、住宅ローンの審査内容や方法について調査しまとめた結果が掲載されています。

出典：国土交通省「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

ほとんどの金融機関が審査の際に考慮する項目は、健康状態や年齢、担保となる建物や土地の評価、勤続年数、年収、連帯保証などの項目です。金融機関によって考慮する項目には違いがありますので、１つの金融機関で審査が通らなかったとしても、他の金融機関で申し込めば融資可能と判断してもらえる可能性もあります。

申し込んでも審査に通らなかった場合、その原因として考えられるのはどのようなことなのでしょうか。同じく国土交通省の「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」には、審査項目に対する具体的な審査内容も記載されています。

• 回答機関数1,220。（）内の数字は審査項目にしていると回答した機関数。

出典：国土交通省「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

年収の欄を見てみると、年収100万円以上、150万円以上、200万円以上、250万円以上と、金融機関ごとに具体的な数字を基準にして審査を行っていることがわかります。これはつまり、A銀行では、年収200万円以上で審査に通過できるところ、B銀行では250万円以上が基準のため審査に通らない、というケースも考えられます。審査の際はこれらの審査項目・条件が総合的に判断されますので、継続年数が3年以上でも、派遣社員や契約社員のため審査に通らない、年収は基準をクリアしているが、返済負担率が高いため審査に通らない、といった可能性も十分考えられるということになります。

上の図表には記載されていませんが、クレジットカードの支払い遅延や携帯電話料金の支払い遅延が頻繁な方は、これらが審査に影響する可能性があるようですので、注意しましょう。

2019年10月から適用された消費税の増税は、住宅の価格にも影響を与えます。同じ3,000万円の住宅でも、8％のときは240万円だった消費税が10％では300万円となり、60万円も変わることになります。そこで注目したいのが、2014年に消費税が5％から8％に増税することをふまえて2013年に創設された「すまい給付金」です。すまい給付金とは、消費税率の引き上げにともなう消費者の負担を減らすための補助金で、所定期間内に購入した住宅については国から補助金が受け取れます。

すまい給付金では、年収に応じて最大で50万円が受け取れます。対象者は消費税率10％が適用される新築住宅・中古住宅の購入者で、2021年12月末までに住宅の引き渡しを受け入居した方に限られます。住宅ローンを利用した場合、すべて現金で支払った場合、どちらでも対象になります。

（※現金取得の場合は、住宅取得者の年齢が50歳以上であることなど、追加要件があります）

すまい給付金を受け取るためには、いくつかの要件を満たしている必要があります。床面積が50平方メートル以上で、第三者機関の検査を受け一定の品質が確認された住宅が対象です。また、第三者機関による検査は施工中の検査になるため、すまい給付金の申し込みは着工前に行います。

給付額は、住宅取得者の収入と住宅の持分割合によって変わります。このときの収入とは、年収ではなく都道府県民税の所得割額です。都道府県民税の所得割額は、市区町村が発行する課税証明書で確認できます。都道府県民税の所得割額を知りたい場合は、お住まいの市区町村の窓口で確認しましょう。

すまい給付金は、申請から給付までに1ヵ月半から2ヵ月ほど時間がかかります。給付は住宅を購入した方に直接振り込まれ、給付金の申請期限は住宅の引き渡しから1年が目途です。住宅を購入する前・引渡し前に補助金が受け取れるわけではないため、住宅の購入資金や引っ越し費用として活用することは難しい点には注意が必要です。

新しい住宅に入居した後、生活が落ち着いたころに、足りない電化製品や生活用品を購入するために活用したり、貯蓄としてとっておき、後々繰り上げ返済に利用したりすることができます。使い道は自由ですが、なるべく有効活用できるように、補助金の用途を家族で相談してみてはいかがでしょうか。

参考:国土交通省「すまい給付金」

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。それぞれの違いは何なのでしょう。

元利均等返済とは、毎月の返済額は変わらないものの、返済額に占める元金と利息の割合が変化する返済方式のことです。返済を始めたばかりの頃は返済額に占める利息の割合が高く、返済期間の経過に伴って徐々に元金の割合が高くなっていきます。そのため、返済当初は借り入れ元金がなかなか減りません。しかし、元利均等返済は元金均等返済に比べて返済開始当初の支払額が少なく済みます。

・元金均等返済とは

元金均等返済とは、毎月一定の元金を返済していく返済方式のことです。借入期間の初めから最後まで、毎月返済する元金は変わりません。利息は住宅ローンの残債に対してかかるため、返済開始直後の返済額が最も高く、返済期間の経過に伴って徐々に返済額が少なくなっていきます。

元利均等返済では、返済当初は返済額に占める元金が少ないため、なかなかローン残高を減らせません。ところが元金均等返済であれば、借り入れ当初から元金を一定額減らせるため、返済が進むごとに利息の支払いが少なくなります。総返済額も元利均等返済よりも少なくなります。

・元利均等返済と元金均等返済の比較

元利均等返済と元金均等返済で、総返済額がどのように変わるのか、借入額3,000万円でシミュレーションしてみましょう。

借入額3,000万円、ボーナス返済なし、借入期間35年、適用金利2％として試算

参考：フラット35「借入希望金額から返済額を計算」

このように、同じ借入額でも毎月の返済額と総返済額に差が出ます。

元利均等返済は、毎月の返済額が変わらず返済計画が立てやすいですが、返済当初はなかなか元金が減らず、元金均等返済に比べて総支払額も大きくなります。

元金均等返済は、返済当初は支払い負担が大きいというデメリットがありますが、返済期間が経つにつれ毎月の支払額が少なくなり、総返済額も小さくなるのがメリットです。

教えて！住宅ローン控除

一定の要件を満たした状況で住宅ローンを利用している場合、住宅借入金等特別控除（通称、住宅ローン控除）が利用できます。どのような制度なのかみていきましょう。

・住宅ローン控除って何？

一般的には住宅ローン控除と呼ばれていますが、「住宅借入金等特別控除」が正式名称であり、一定の要件を満たしている住宅ローン利用者の税負担を軽減する制度です。2019年11月現在、毎年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価（上限：一般住宅4,000万円/認定住宅5,000万円）のうち、いずれか少ないのほうの金額の1％を10年間、所得税から控除してもらえます（2021年12月31日まで）。所得税から控除しきれなかった場合には、住民税からも控除を受けることができます。控除額の上限は、所得税で40万円、住民税で13万6,500円です。

・【2019年10月～2020年12月】住宅ローン控除の適用期間が13年に！

2019年10月1日から2020年12月31日までに住宅を購入、引き渡しが完了し、住民票を移して居住した方は、住宅ローン控除の控除期間が10年から13年に延長されます。2019年10月の消費税引き上げにともなった、一時的な住宅ローン控除の拡充措置となります。

・2019年10月～2020年12月の、住宅ローン控除の拡充内容
1年目～10年目：住宅ローンの年末残高の1％を10年間控除
11年目～13年目：以下のいずれか少ない金額を控除
➀ 住宅ローン残高または住宅の取得対価（上限4,000万円）いずれか少ないほうの額の1％
➁ 建物の取得価格の2％をさらに3分の1した額のいずれか少ないほうの金額を控除

・2021年1月1日から2021年12月31日までに入居した場合
2021年1月1日から2021年12月31日までに住宅を購入して引き渡しが完了し、居住した方は、住宅ローン控除の適用期間が10年間になります。控除額は年末時点のローン残高の1％一般住宅で最大40万円、認定住宅で最大50万円です。

住宅ローン控除についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください

住宅ローンの繰り上げ返済って？

住宅ローンの返済を行いながら、さらに繰り上げ返済を行うこともできます。繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、住宅ローンの返済を行う方法です。繰り上げ返済したお金はすべて元金に充当されます。借入期間の途中でローンの一部または全部を繰り上げて返済することで以後の支払う利息が減り、返済総額を減らすことができます。

・繰り上げ返済には、返済期間短縮型と返済額軽減型がある！

繰り上げ返済には、返済期間短縮型と返済額軽減型の2種類があります。返済期間短縮型とは、毎月の返済額を変えず、繰り上げ返済した分、返済期間を短くするものです。一方、返済期間はそのままに、繰り上げ返済をした分、毎月の返済額を少なくする方法を返済額軽減型と呼びます。

・返済期間短縮型と返済額軽減型

・繰り上げ返済のタイミングは？まとめて返済するべき？少しずつ返済するべき？

返済期間短縮型と、返済額軽減型の特徴について解説します。

・返済期間短縮型

返済期間短縮型とは、繰り上げ返済をしてローン残高を減らした分、返済期間を短くする繰り上げ返済の方法です。返済期間短縮型で繰り上げ返済を続けていくと、毎月の返済額は変わりませんが、完済までの期間がどんどん短くなります。

■返済期間軽減型のイメージ図

・返済額軽減型

返済額軽減型とは、繰り上げ返済をしてローン残高を減らした分、毎月の返済額を減らす繰り上げ返済の方式です。毎月の返済額が減る分、家計に対する住宅ローン返済の負担が軽くなります。

■返済額軽減型のイメージ図

繰り上げ返済のタイミングは？まとめて返済するべき？少しずつ返済するべき？

繰り上げ返済は早いうちに行ったほうが支払利息を減らす効果が高くなります。特に元利均等返済では、はじめのうちは返済額に占める利息の割合が大きいため、元金がなかなか減りません。繰り上げ返済で元金を減らすことで、支払利息を軽減できます。

ただし、注意したいのが住宅ローン控除です。住宅ローン控除を受ける場合、控除額は「年末時点での借入残高」によって変わります。繰り上げ返済によってローン残高が減ることで、住宅ローン控除を受けられる金額にも影響がある可能性があります。

繰り上げ返済の支払利息の軽減効果と、住宅ローン控除で受けられる控除の額は、金利や収入、借入金額などによって変わるため、いつ繰り上げ返済を行ったほうがお得とは一概に言えません。気になる方は、金融機関の担当者や住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談してみるとよいでしょう。

・繰り上げ返済、まとめて返すべき？少しずつ返済するべき？

繰り上げ返済を行う際、金融機関によっては手数料が必要になります。繰り上げ返済で節約できる利息分以上に手数料が高くなってしまっては意味がありませんので、手数料の額が大きいのであれば、繰り上げ返済はまとめて行ったほうがよいでしょう。

繰り上げ返済の手数料が無料の場合は、こまめに繰り上げ返済を行ったほうが支払利息を軽減できる可能性があります。小額ずつ都度繰り上げ返済ができる金融機関もありますので、住宅ローンを組む際に「繰り上げ返済時の手数料」についても確認しておくと安心です。

・繰り上げ返済と貯蓄、どちらを優先するべき？

繰り上げ返済をしてローンを少しでも減らすべきか、繰り上げ返済せず手元にお金を残して、貯蓄しておくべきか迷うこともあるでしょう。貯蓄があれば、思いがけない突然の出費にも対処できます。また、繰り上げ返済は金利が高いときに行ったほうが、利息軽減効果が高くなることから、市場金利が低いときには貯蓄や投資で資産形成を行うのも一つの手です。

住宅ローンの借入額はいくら程度がいいの？

住宅ローンを申し込むときには、「申込者の年収で借りられる額」を基準にするのではなく、「無理なく返済できる額」を基準として試算しましょう。

フラット35では、住宅ローンの年間返済額は税込み年収が400万円未満で年収の30％以下、400万円以上で年収の35％以下と定めています。ところが、住宅金融支援機構の「2018年度 民間住宅ローン利用者の実態調査」によれば、民間住宅ローンの利用者のうち半数以上が、返済額を年収の20％以下にとどめていることがわかります。

世帯年収が500万円の場合、20％は100万円です。年間の返済額が100万円、毎月の返済額は8万円～9万円が、無理のない返済の目安になると考えられそうです

・親からの贈与を受ける場合(直系尊属からの住宅取得等資金贈与の非課税特例)

通常、1年間で110万円以上の贈与を受けた人は、贈与税が課せられることになります。しかし、住宅の購入資金として親や祖父母（直系尊属）から贈与を受ける場合、一般の贈与税とは異なる特例を受けることができます。これを「直系尊属からの住宅取得等資金贈与の非課税特例」といいます。

ここでいう直系尊属には、住宅取得者の両親または祖父母を指し、配偶者の両親や祖父母は含まれません（養子縁組をしている場合を除く）。住宅取得者の親や祖父母から住宅の購入資金として贈与を受け、かつ住宅にかかる消費税が10％だった場合には次の額までが非課税です。

■住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10％である場合

■上記以外の場合

この特例を受けられるのは、贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下で、これまで住宅取得等資金の非課税の適用を受けたことがない方に限られます。最大で3,000万円の贈与を受けても非課税になる特例を利用すれば、贈与を受ける際の税を軽減できます。

住宅ローンは夫婦や親子でも組める！

住宅ローンは、夫婦や親子で組むこともできます。

・親子ペアローン・親子リレーローン

2世帯住宅などで親と子が共同で住宅ローンを組む場合、親子ペアローンまたは親子リレーローンと呼ばれる2つの方法があります。親子ペアローンの場合、1つの住宅を購入するために親子それぞれで借入金額を分担します。それぞれが別の住宅ローンを契約して、親子で同時に住宅ローンを返済していきます。住宅の名義は共有となり、頭金の割合・住宅ローンの借入金額の割合によって住宅の持ち分が決まります。

親子ペアローンでは、支払いが2世帯になり、1世帯ごとの返済負担を減らせるのが利点です。住宅ローン控除もそれぞれが受けられます。また、親が高齢で長期ローンを組めない場合や、子世帯の収入が少なく希望するローンを組めない場合にも有効です。

親子リレーローンの場合、親が主債務者、子どもが連帯債務者になり1本の住宅ローンを組み、親が一定期間返済した後に子どもが住宅ローンを引き継いで残りの分を返済します。親子リレーローンは、親または子のみで住宅ローンを申し込むよりも借入可能額を増やすことができ、かつゆとりをもった返済計画を立てられるのが特徴です。

・夫婦でローンを組む

夫婦でローンを組む場合、夫婦それぞれで住宅ローンを組むペアローンと、夫婦の収入を合わせてローンを組む収入合算の2パターンがあります。

ペアローンの場合は親子ペアローンと同様に、夫婦がそれぞれローンを組む方法です。住宅ローンはそれぞれの収入に応じて借り入れることができ、住宅ローン控除もそれぞれが受けられます。また、借り入れを行う金融機関は同一である必要があるものの、ローンの金利タイプや返済期間などを変えて家計のリスクを分散することもできます。

収入合算を行うパターンでは、申し込む住宅ローンは1本です。収入合算には、夫婦のうちどちらかが債務者になり、もう1人が連帯保証人になる連帯保証型と、もう１人が連帯債務者になる連帯債務型の2つがあります。

収入合算を行うと、夫婦どちらか1人で住宅ローンを申し込むよりも、借入可能額が高くなります。しかし、連帯保証型の場合は、住宅ローン控除やすまい給付金が主な債務者の分しか受けられない点に注意が必要です。

夫婦のローンについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください

住宅ローンの基礎知識のまとめ

住宅ローンの借り入れには一定の条件があり、条件は金融機関ごとに異なります。各種手数料の内容や金額も変わるため、複数の金融機関を比較してみましょう。金利の方式や返済の方式によって、総返済額が変動する点にも注意が必要です。住宅を購入する際の市場金利の動向をチェックして、さまざまなシミュレーションを行った上で検討しましょう。

購入前に、あらためて自分や家族のライフプラン・マネープランについて考え、把握することも大切です。出産の予定、何年後に子どもの進学を控えている、退職時期など、家族それぞれに訪れるライフイベントを可視化して、必要な費用を算出するのもおすすめです。

ローンを１人で組むのか、親子や夫婦で組むのか、あるいは住宅の購入資金として贈与を受けるのかなど、住宅を購入する前には検討しておきたいことが多々あります。住宅ローンに関する知識を頭に入れておき、どのような方法で住宅を購入するのが自分にとって最も良いのか考えてみましょう。

監修者情報

監修者プロフィール

ファイナンシャルプランナー　荒木　千秋（あらき ちあき）

荒木ＦＰ事務所代表 ファイナンシャルプランナー

ＡＦＰ ２級ＦＰ技能士

大阪電気通信大学特任講師として、主にFP・金融関連の授業を担当。

専門は、金融経済教育、金融リテラシー。

三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行（現三菱UFJ銀行）に勤務したのち独立。

現在は独立系FPとして、執筆・講演など幅広く活躍中。

著書に『「不安なのにな〜にもしてない」女子のお金入門（講談社）』がある。

 

荒木FP事務所ホームページ

https://araki-fp.com/